この記事のポイント
- 記入の順序は、収支内訳書・青色申告決算書が先、確定申告書 第一表・第二表への転記があと
- 白色は収支内訳書（不動産所得用）、青色は青色申告決算書（不動産所得用）を使う
- どちらも賃貸料などの収入と、固定資産税・減価償却費・修繕費・借入金利子などの経費を書いて所得を出す
- 青色申告特別控除は事業的規模（5棟10室）で最大65万円、それ以外は原則10万円
- 様式や欄名は年分で変わるため、記入時は国税庁の最新の手引きで確認すると安心
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不動産所得の申告書は「決算書・内訳書 → 第一表・第二表」の順で書く
不動産所得の書類は、収入と経費をまとめる書類を先に作り、その所得金額を確定申告書へ転記する流れです。いきなり確定申告書から書くと、転記する金額が決まらず手が止まります。
使う書類は申告方法で分かれます。白色申告は収支内訳書（不動産所得用）、青色申告は青色申告決算書（不動産所得用）を使い、いずれも確定申告書 第一表・第二表へ数字を移します。
| 申告方法 | 先に作る書類 | 転記先 |
|---|---|---|
| 白色申告 | 収支内訳書（不動産所得用） | 確定申告書 第一表・第二表 |
| 青色申告 | 青色申告決算書（不動産所得用） | 確定申告書 第一表・第二表 |
この記事は記入例に絞って解説します。そもそも誰が申告すべきか、不動産所得の計算の考え方、経費にできる費用の詳細は、不動産収入の確定申告の全体像をまとめた記事で扱っているため、あわせて読むと理解が深まります。
白色申告｜収支内訳書（不動産所得用）の書き方【記入例】
白色申告では、収支内訳書（不動産所得用）に1年間の家賃収入と経費を記入し、差し引いた所得金額を出します。用紙は表面と裏面に分かれ、表面で合計、裏面で内訳を書く構成です。
表面には、まず住所・氏名・業種などの基本情報を書き、続いて収入と経費を記入します。収入は賃貸料のほか、礼金・更新料・共益費なども合算します。
| 表面の主な欄 | 記入する内容 |
|---|---|
| 収入金額（賃貸料など） | 家賃・礼金・更新料・共益費などの年間合計 |
| 租税公課 | 固定資産税・都市計画税・事業税など |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険の保険料 |
| 修繕費 | 原状回復や設備の修理にかかった費用 |
| 減価償却費 | 建物・設備の当年分の償却額（裏面で計算） |
| 借入金利子 | アパートローンなどの利子 |
| 管理費 | 管理会社への委託料など |
| 専従者控除 | 白色事業専従者がいる場合の控除額 |
裏面には、物件ごとの賃貸料の内訳、減価償却費の計算、地代家賃や借入金利子の内訳を書きます。表面の減価償却費は裏面で計算した金額をそのまま写します。最後に「収入金額－必要経費」で所得金額を出し、この数字を確定申告書へ転記します。
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青色申告｜青色申告決算書（不動産所得用）の書き方【記入例】
青色申告では、青色申告決算書（不動産所得用）に収入・経費・青色申告特別控除を記入して所得を出します。用紙は損益計算書と内訳、減価償却費の計算、貸借対照表の複数ページで構成されます。
1ページ目の損益計算書に、賃貸料などの収入と、租税公課・損害保険料・修繕費・減価償却費・借入金利子・管理費といった経費を記入します。経費の種類は収支内訳書とほぼ同じですが、青色ではここから特別控除を差し引ける点が違います。
減価償却費の計算明細の書き方
減価償却費は、建物や設備の取得価額を耐用年数にわたって少しずつ費用にする経費で、専用の計算欄に明細を書きます。ここが不動産所得の記入で最もつまずきやすい部分です。
計算欄には、資産の名称・取得年月・取得価額・耐用年数・償却率・本年分の償却費などを記入します。土地は減価償却の対象外なので、建物部分だけを対象にする点に注意が必要です。算出した本年分の償却費を、損益計算書の減価償却費の欄へ写します。
青色申告特別控除の記入（65万円・10万円）
青色申告特別控除は、事業的規模で複式簿記により記帳している場合に55万円、さらにe-Taxでの申告または電子帳簿保存を満たすと65万円を控除できます（国税庁 No.2072）。これらの要件を満たさない場合は原則10万円です。
不動産所得の事業的規模は、独立した部屋がおおむね10室以上、または独立家屋がおおむね5棟以上が目安です（国税庁 No.1373）。65万円控除を狙う場合は、貸借対照表まで記入して申告書に添付します。控除後の金額が不動産所得の所得金額になります。
なお事業専従者に給与を支払っている場合は、青色事業専従者給与の欄に金額を記入し、経費に含めます。白色の専従者控除とは扱いが異なる点に気をつけてください。
確定申告書 第一表・第二表への転記【記入例】
収支内訳書または青色申告決算書ができたら、その金額を確定申告書 第一表・第二表に転記します。ここで初めて所得税額が計算されます。
第一表には収入金額と所得金額、各種控除、税額を記入します。不動産所得の収入は「収入金額等」の不動産欄、所得は「所得金額等」の不動産欄に書き、給与など他の所得と合算します。
| 書類 | 主な記入・転記項目 |
|---|---|
| 第一表 収入金額等 | 不動産欄に賃貸料などの年間収入を記入 |
| 第一表 所得金額等 | 不動産欄に決算書・内訳書で出した所得金額を転記 |
| 第一表 税金の計算 | 所得控除を差し引き、税額と納付・還付額を計算 |
| 第二表 所得の内訳 | 収入の種類・支払者・源泉徴収税額を記入 |
| 第二表 事業専従者 | 専従者の氏名・続柄・給与（控除）額を記入 |
会社員が不動産所得を申告する場合は、第二表の所得の内訳に給与の源泉徴収税額も書きます。給与所得と不動産所得を合算する仕組みのため、赤字が出たときの損益通算の考え方は全体像の記事で詳しく確認すると安心です。
こうした転記や税額計算は、タックスナップのような確定申告アプリを使えば、収入と経費を入力するだけで決算書から申告書まで自動で作成できます。手書きで欄を追う手間を減らせるので、記入例を見ながら電卓を叩く負担がなくなります。
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記入時の注意点（様式の年分・記入もれ）
申告書の様式や欄名は年分ごとに細かく変わるため、記入前に国税庁の最新の手引きで様式を確認してください。古い様式や去年のメモのまま書くと、欄の位置がずれて書き直しになります。
特に間違えやすいのが減価償却費の計算と、収入への礼金・更新料の入れもれです。土地は減価償却しない、共益費や礼金も収入に含めるという2点を押さえるだけで、記入もれの多くは防げます。国税庁の収支内訳書・青色申告決算書の書き方（手引き）に記入例が載っているので、迷ったら参照するのが確実です。
まとめ
不動産所得の申告書は、白色なら収支内訳書、青色なら青色申告決算書に収入・経費・所得を記入し、その金額を確定申告書 第一表・第二表へ転記すれば完成します。順序は決算書・内訳書が先、確定申告書があとです。
記入のヤマ場は減価償却費の計算と、収入・経費のもれをなくすことです。青色申告特別控除は事業的規模で最大65万円、それ以外は原則10万円になる点も、記入額に直結するので押さえておきましょう。様式は年分で変わるため、最新の手引きで欄を確認しながら書き進めるのが確実です。
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減価償却費の計算や欄ごとの転記は、手書きだと時間も気力も削られます。収入と経費を入力するだけで、決算書から第一表・第二表まで自動で仕上がれば、記入例と用紙を見比べる手間がなくなります。
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App Store確定申告アプリランキング1位を獲得
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2026年の確定申告期間（2026年2月16日〜3月16日）では、大手会計ソフトのアプリも含む確定申告アプリの中で、全期間にわたってApp Storeランキング1位を獲得しました。
（参照：Sensor TowerのApp Storeランキングデータ）
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出典：株式会社タックスナップ 「【比較調査】確定申告アプリ「タックスナップ」、同時間での経費処理件数が他会計ソフトと比較して約4倍を記録。」 （実査運営機関：株式会社アスマーク）
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よくある質問
Q. 不動産所得の書類はどの順番で書けばいいですか？
先に収支内訳書（白色）または青色申告決算書（青色）で収入・経費・所得を計算し、その所得金額を確定申告書 第一表・第二表へ転記します。確定申告書から先に書くと転記する数字が決まらないため、決算書・内訳書を先に仕上げます。
Q. 白色申告と青色申告で使う書類は違いますか？
違います。白色申告は収支内訳書（不動産所得用）、青色申告は青色申告決算書（不動産所得用）を使います。どちらも確定申告書 第一表・第二表への転記が必要な点は共通です。
Q. 減価償却費はどこに書きますか？
専用の減価償却費の計算欄に、資産の名称・取得価額・耐用年数・償却率・本年分の償却費などを記入し、算出した金額を収支内訳書や決算書の経費欄へ写します。土地は減価償却の対象外で、建物部分だけが対象です。
Q. 青色申告特別控除はいくらを書けばいいですか？
事業的規模で複式簿記により記帳していれば55万円、加えてe-Taxでの申告か電子帳簿保存を満たせば65万円です。これらに当てはまらない場合は原則10万円を記入します。詳しくは国税庁のNo.2072で確認できます。
Q. 家賃以外に収入へ入れるものはありますか？
礼金・更新料・共益費なども不動産所得の収入に含めます。家賃だけを書いて礼金や更新料を入れ忘れると、収入もれになりやすいので注意してください。
Q. 申告書の様式は毎年同じですか？
様式や欄名は年分ごとに細かく変わることがあります。記入するときは国税庁が公開する最新年分の収支内訳書・青色申告決算書の書き方（手引き）で、様式と記入例を確認してから書くのが確実です。
