「不動産業で独立したい」「自分の不動産会社を立ち上げたい」と考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、不動産業を開業するには、宅建業免許をはじめとした要件を満たす必要があり、資金や手続きについても事前に理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産業の開業に必要な免許や資金、宅建業免許の取得要件、開業までの手順をわかりやすく解説します。
この記事のポイント
- 仲介を事業として行うには宅地建物取引業免許が必須
- 事務所ごとに従業者5人に1人以上の専任の宅地建物取引士が必要
- 営業保証金は主たる事務所1,000万円。保証協会に加入すれて60万円の分担金で済む
- 自分が持つ物件を貸すだけなら免許は不要
- 開業届は開業した年分の確定申告期限まで、青色申告承認申請書は1月16日以降の開業なら2か月以内
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不動産業の開業に宅建業免許は必要？
他人の物件の売買や貸借を仲介して報酬を得るなら、宅地建物取引業免許が必要です。一方で、免許が不要な形もあります。
| やること | 宅建業免許 |
|---|---|
| 他人の物件の売買を仲介する | 必要 |
| 他人の物件の賃貸を仲介する | 必要 |
| 物件を買って転売する（事業として反復継続） | 必要 |
| 自分が持つ物件を自分で貸す | 不要 |
| 管理業務のみを受託する | 業務の範囲による（要確認） |
自分のアパートを貸すだけなら免許は不要で、税務署に開業届を出すだけで始められます。仲介をやるかどうかで、開業のハードルが大きく変わります。
宅建業免許の4つの要件
1. 専任の宅地建物取引士を置く
事務所ごとに、従業者5人に1人以上の専任の宅地建物取引士が必要です。1人で開業するなら、自分が宅建士の登録を済ませて専任を兼ねられます。
試験に合格しているだけでは足りません。登録実務講習の修了と宅建士証の交付まで済んでいる必要があるため、免許申請のスケジュールに組み込んでおきます。
2. 事務所の要件を満たす
事務所には継続的に業務を行える場所であり、他の用途と独立していることが求められます。自宅の一部を使う場合は、居住部分との区切りと専用の出入口などの条件があり、自治体の手引きで具体的な判断が示されています。
3. 欠格要件に該当しない
4. 営業保証金を供託するか保証協会に加入する
ここが資金計画を左右する分岐点です。
| 方法 | 主たる事務所 | 従たる事務所（1か所ごと） |
|---|---|---|
| 営業保証金を供託する | 1,000万円 | 500万円 |
| 保証協会に加入する | 60万円（弁済業務保証金分担金） | 30万円 |
新規開業のほとんどは保証協会に加入する道を選びます。1,000万円を寝かせるのと、分担金で済ませるのとでは資金効率がまったく違うからです。ただし協会には入会金や年費が別にかかりますので、合計額で比べてください。
金額は宅地建物取引業法にもとづくものです。免許申請の手数料と審査期間は都道府県の手引きで確認してください。
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不動産業の開業資金はいくら必要？
| 費目 | 目安金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 保証協会への加入 | 150〜200万円 | 分担金60万円＋入会金・年費など |
| 免許申請の手数料 | 数万円 | 都道府県の手引きで確認する |
| 事務所 | 賃料の4〜10か月分 | 自宅の一部を使うなら押えられる |
| 備品・通信 | 20〜60万円 | パソコン・複合機・看板・印鑑 |
| システム利用料 | 月額数千円〜数万円 | 物件情報のネットワークや集客サイト |
| 運転資金 | 固定費と生活費の6か月分以上 | 仲介手数料の入金は成約後になる |
金額は2026年7月時点の一般的な相場をもとにした目安です（分担金を除く）。この事業の特徴は仲介手数料の入金が成約後になることです。開業直後は売上がゼロの月が続く前提で、運転資金を厚めに持っておく必要があります。
資金調達は日本政策金融公庫の創業向け融資や自治体の制度融資が中心になります。融資の申込みで開業届の控えを求められることがあるので、先に出しておくほうがスムーズです。
不動産業の開業までのスケジュール
免許の審査があるため、思っているより時間がかかります。
| 順序 | やること | 目安の時期 |
|---|---|---|
| 1 | 宅建士の登録を済ませる | 開業4か月前 |
| 2 | 事務所を決める（要件を満たせるか先に確認） | 開業3か月前 |
| 3 | 免許申請を出す | 開業2〜3か月前 |
| 4 | 保証協会に加入する（または供託） | 免許通知の後 |
| 5 | 免許証の交付を受けて営業を始める | 開業日 |
| 6 | 税務署に開業届と青色申告承認申請書を出す | 開業直後 |
免許の審査を待つあいだに開業届を出しておいても問題ありません。準備段階の支出を開業費として整理できるので、早めに出しておくほうがすっきりします。
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不動産業の開業時に出す届出と期限
| 提出先 | 書類 | 期限 |
|---|---|---|
| 都道府県または国土交通省 | 宅地建物取引業免許申請 | 営業開始前に免許証の交付まで済ませる |
| 税務署 | 個人事業の開業・廃業等届出書（開業届） | 開業した年分の確定申告期限まで |
| 税務署 | 所得税の青色申告承認申請書 | その年の3月15日まで （1月16日以降の開業は開業から2か月以内） |
| 都道府県税事務所 | 事業開始等申告書 | 自治体の定める期限 |
開業届の提出時期は国税庁の手続案内で「開業した年分の確定申告期限まで」とされていますが、青色申告承認申請書の期限はこれより短いので先に出してしまいます。仲介手数料の入金が成約後になる事業なので、初年度の赤字を3年繰り越せる青色申告は大きな差になります。
一人で開業するメリットとデメリット
不動産業は在庫を持たず1人でも回せる事業です。ただし向き不向きがはっきり分かれます。
| 項目 | 一人開業 |
|---|---|
| メリット | 人件費がかからない。仲介手数料がそのまま手元に残る |
| メリット | 扱う物件と客を自分で選べる |
| デメリット | 案内と契約が重なると機会を逃す |
| デメリット | 重要事項説明と書類作成を自分で背負う |
| デメリット | 休むと売上が止まる |
未経験からの一人開業も制度上は可能です。ただし重要事項説明を自分で行う必要があるため、実務を知らないままの開業はリスクが高くなります。
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不動産業の年収と自己資金の目安
年収の目安
| 時期 | 年収の目安 | 状態 |
|---|---|---|
| 開業1年目 | ゼロから数百万円 | 契約が決まるまで入金がない |
| 2〜3年目 | 500万円前後 | 取引先とリプートができてくる |
| 安定期 | 500万円〜1,000万円超 | 1件の金額が大きいため上限が高い |
金額は2026年7月時点の一般的な目安です。1件の金額が大きい代わりに件数が少ないのがこの事業の特徴で、月ごとの売上の振れ幅が大きくなります。
自己資金は300万円が一つの目安
保証協会への加入で150〜200万円、事務所と備品で数十万円がかかるため、手元に300万円前後あると開業の選択肢が広がります。
足りない分は日本政策金融公庫の創業向け融資や自治体の制度融資で補います。融資の申込みで開業届の控えを求められることがあるので、先に出しておくほうがスムーズです。
入金が後日なので運転資金を厚く持つ
仲介手数料の入金は成約後です。開業直後は売上がゼロの月が続く前提で、固定費と生活費の6か月分以上を持っておく必要があります。
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まとめ
不動産業の開業は、免許と保証の仕組みを理解するところから始まります。免許の審査と協会への加入で数か月かかる前提でスケジュールを引いてください。
- 仲介を行うなら宅建業免許と専任の宅建士が必要
- 営業保証金1,000万円でなく、保証協会の分担金60万円を選ぶのが一般的
- 自分の物件を貸すだけなら免許は不要
- 入金が成約後なので運転資金は6か月分以上持つ
免許には時間とお金がかかりますが、税務署への届出は無料でスマホで終わります。免許の審査を待つあいだに済ませておきましょう。
よくある質問
Q. 宅建士の資格がないと不動産業は開業できませんか？
仲介を行うなら、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く必要があります。1人で開業するなら自分が登録を済ませて兼ねる形になります。
Q. 営業保証金1,000万円は必ず必要ですか？
保証協会に加入すれば、主たる事務所60万円の弁済業務保証金分担金で済みます。新規開業のほとんどがこの道を選んでいます。ただし協会の入会金と年費が別にかかるので、合計額で比べてください。
Q. 自宅を事務所にできますか？
要件を満たせば可能です。居住部分との区切りや専用の出入口などの条件があり、具体的な判断は都道府県の手引きに示されています。物件を決める前に確認してください。
Q. 自分のアパートを貸すのに免許は必要ですか？
自分が持つ物件を自分で貸すだけなら免許は不要です。税務署に開業届を出して不動産所得として申告する形になります。
Q. 開業までどのくらい時間がかかりますか？
宅建士の登録から免許証の交付までを見込むと、数か月単位で見ておく必要があります。審査期間は都道府県によって違うので、手引きで確認してスケジュールを引いてください。
Q. 分担金や免許の手数料は経費になりますか？
事業のための支出なので経費になります。開業前に支払った分は開業費としてまとめ、任意の年度で償却する方法も選べます。
Q. 開業直後の売上がゼロでも大丈夫ですか？
仲介手数料の入金は成約後になるので、売上がない月が続くのは前提です。だからこそ固定費と生活費の6か月分以上を運転資金として持っておく必要があります。
